BENGKULU – Pada tahun 2019 lalu Pemerintah melalui Kementerian Keuangan telah menerbitkan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 81/PMK/010/2019 tentang Batasan Rumah Umum, Pondok Boro, Asrama Mahasiswa dan Pelajar, serta Perumahan Lainnya yang atas penyerahannya dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai (PPN). PMK itu ditandatangani oleh Menteri Keuangan Sri Mulyani Indrawati pada tanggal 20 Mei 2019.
Peraturan ini dikeluarkan dengan tujuan utama untuk memberikan kesempatan yang lebih luas kepada masyarakat yang berpenghasilan rendah sehingga mempunyai kemampuan untuk memiliki rumah hunian di tengah meningkatnya harga beli tanah dan bangunan saat ini. Dalam rangka meningkatkan kesejahteraan masyarakat, pemerintah mengambil kebijakan dengan melakukan penyesuaian terhadap peraturan di bidang perpajakan. Caranya dengan melakukan intervensi terhadap ketentuan tentang batasaan rumah sederhana dan rumah sangat sederhana yang memenuhi persyaratan mendapatkan keringanan untuk diberikan fasilitas pembebasan Pajak Pertambahan Nilai (PPN).
Berikut ini adalah persyaratan rumah sederhana dan rumah sangat sederhana yang memperoleh keringanan pengenaan PPN;
1. Luas bangunan tidak melebihi 36 m2;
2. Harga jual tanah dan bangunannya tidak melebihi batasan harga penjualan, dengan ketentuan batasan harga penjualan didasarkan pada perhitungan pada kombinasi zona dan tahun yang bersesuaian;
3. Merupakan rumah pertama yang dimiliki oleh orang pribadi, dengan kategori kelompok masyarakat berpenghasilan rendah yang dapat dibuktikan dipergunakan sendiri sebagai tempat tinggal hunian tetap dan tidak akan/dilarang dipindahtangankan dalam jangka waktu 4 (empat) tahun sejak dimiliki;
4. Luas tanah tidak kurang dari 60 m2, yang didapatkan secara tunai ataupun dapat dibiayai melalui fasilitas kredit bersubsidi maupun tidak bersubsidi atau melalui akad pembiayaan berdasarkan prinsip syariah;
Selain rumah sederhana dan rumah sangat sederhana,tersebut, beberapa bangunan yang juga memperoleh prioritas utama keringanan dari pemerintah berupa pembebasan pada pengenaan PPN diantaranya:
1. Bangunan Pondok Boro
Pondok boro yang dibebaskan dari pengenaan PPN adalah bangunan hunian sederhana berupa bangunan bertingkat atau tidak bertingkat yang dibangun dan dibiayai oleh pribadi atau perorangan atau koperasi buruh atau koperasi karyawan. Penggunaannya diperuntukkan bagi para buruh tetap atau para pekerja sektor informal yang berpenghasilan rendah dengan biaya sewa yang disepakati serta tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 4 (empat) tahun sejak diperoleh oleh subjek haknya .
2. Bangunan Asrama Mahasiswa dan Pelajar
Asrama mahasiswa dan pelajar yang dibebaskan dari pengenaan PPN adalah bangunan hunian sederhana, berupa bangunan bertingkat atau tidak bertingkat yang dibangun dan dibiayai oleh universitas atau sekolah, perorangan dan/atau Pemerintah Daerah, yang diperuntukkan khusus untuk pemondokan atau kost-kostan pelajar atau mahasiswa, yang tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 4 (empat) tahun sejak diperoleh oleh subjek haknya.
3. Bangunan Rumah Pekerja
Rumah pekerja yang dibebaskan dari pengenaan PPN adalah bangunan hunian sederhana berupa bangunan tidak bertingkat atau bertingkat, yang dibangun dan dibiayai oleh suatu perusahaan, baik berbentuk badan hukum PT atau CV, yang diperuntukkan bagi staff/karyawannya atau para pekerjanya sendiri, yang tidak disewakan, melainkan hanya bersifat non komersil, yang wajib memenuhi persyaratan sebagai berikut :
a. untuk bangunan tidak bertingkat, yaitu luas bangunannya tidak melebihi 36 m2 dan luas tanahnya tidak kurang dari 60 m2;
b. untuk bangunan bertingkat, sesuai dengan ketentuan mengenai rumah susun hunian sederhana yang ketentuannya diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan tersendiri.
4. Rumah Khusus
Rumah khusus yang dibebaskan dari pengenaan PPN adalah bangunan hunian sederhana, berupa rumah atau bangunan yang diperuntukkan bagi korban bencana alam yang dibiayai oleh pemerintah, swasta, dan/atau lembaga swadaya masyarakat, baik berbentuk badan hukum Yayasan atau Perkumpulan.
“Atas penyerahan hunian rumah sederhana dan rumah sangat sederhana, yang tidak memenuhi ketentuan sebagaimana di atur ketentuannya dalam PMK ini, maka subjek hak atas tanah dan bangunannya wajib dikenakan Pajak berupa Pajak Pertambahan Nilai,” demikian bunyi Pasal 6 ayat (1) PMK ini .
Ditegaskan dalam PMK ini, apabila ada developer atau pengembang dan pengusaha perumahan yang melakukan penyerahan bangunan yang wajib dikenai PPN sebagaimana dimaksud, namun tidak melakukan pemungutan PPN, maka terhadapnya akan dikenakan sanksi terhadap pelanggaran yang tejadi sesuai dengan ketentuan perpajakan yang berlaku.
Sementara, dalam hal pembeli rumah sederhana dan rumah sangat sederhana tidak memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud dalam PMK ini, untuk PPN-nya yang semula dibebaskan oleh Pemerintah wajib dibayar kembali oleh pembeli penerima fasilitas paling lama terhitung satu bulan sejak tidak terpenuhinya ketentuan sebagaimana dimaksud dalam PMK ini.
Selanjutnya sehubungan dengan berlakunya Peraturan Menteri Keuangan diatas, Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) juga telah mensinkronkan ketentuan dengan mengeluarkan ketentuan tentang Batasan Harga Jual Rumah Sederhana Tapak yang diperoleh Melalui Kredit/Pembiayaan Pemilikan Rumah Bersubsidi yang ketentuannya diatur dalam Keputusan Menteri (Kepmen) PUPR Nomor 535/KPTS/M/2019.
Dalam ketentuan peraturan Kepmen PUPR terkait batasan harga jual tertinggi tanah dan bangunan dibagi menjadi lima zonasi wilayah, sebagai berikut :
1. Untuk wilayah Pulau Jawa (kecuali Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi) dan Sumatra (kecuali Kepulauan Riau, Bangka Belitung, Kepulauan Mentawai) untuk tahun 2019 sebesar Rp 140 juta dan tahun 2020 sebesar Rp 150,5 juta.
2. Untuk wilayah Pulau Kalimantan (kecuali Kabupaten Murung Raya dan Kabupaten Mahakam Ulu) pada tahun 2019 sebesar Rp 153 juta dan tahun 2020 sebesar Rp 164,5 juta. Untuk wilayah Sulawesi, Bangka Belitung, Kepulauan Mentawai, dan Kepulauan Riau (kecuali Kepulauan Anambas) sebesar Rp 146 juta untuk tahun 2019 dan tahun 2020 sebesar Rp 156,5 juta.
3. Untuk Wilayah Kepulauan Maluku, Maluku Utara, Pulau Bali dan Nusa Tenggara, Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi), Kepulauan Anambas, Kabupaten Murung Raya, dan Kabupaten Mahakam Ulu untuk tahun 2019 sebesar Rp 158 juta dan tahun 2020 sebesar Rp 168 juta. Wilayah Pulau Papua dan Papua Barat untuk tahun 2019 sebesar Rp 212 juta dan tahun 2020 sebesar Rp 219 juta.
Pembagian zonasi wilayah sebagaimana diatur dalam KEPMEN PUPR terkait batasan harga jual tertinggi tanah dan bangunan ini dilakukan dalam rangka menciptakan rasa keadilan bagi masyarakat yang pada prinsipnya belum berpotensi secara ekonomi untuk memiliki perumahan sebagai tempat tinggal. Upaya ini juga sekaligus untuk menjaga daya beli masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang tinggal sesuai dengan zonasi wilayahnya tetap dapat memiliki perumahan layak huni yang terjangkau.
Keputusan Menteri PUPR ini juga dalam rangka mendukung Program Satu Juta Rumah di Indonesia. Tinggal bagaimana pelaksanaannya di setiap daerah, apakah ketentuan PMK Nomor 81/PMK.010/2019 dan KEPMEN PUPR Nomor 535/KPTS/M/2019 di atas telah disinkronkan dengan ketentuan peraturan di daerah masing masing, baik dalam bentuk Perda maupun perwal /Perbup yang mengatur tentang PBB dan BPHTB pada masing-masing daerah.
Sudahkah perda, Perwal/Perbub yang dibuat dan diberlakukan di daerah telah mencerminkan rasa keadilan masyarakat? Karena apabila pelaksanaan PMK dan KEPMEN PUPR ini tidak sinkron dengan peraturan yang diberlakukan di daerah, maka hal ini akan berdampak buruk bagi masyarakat berpenghasilan rendah yang berhak memiliki perumahan layak huni.
Apalagi kalau orientasi Kepala Daerah hanya melihat tanah dan bagunan sebagai objek pamungkas atau potensi utama dalam mengejar target untuk meningkatkan Pendapatan Asli Daerah (PAD) tanpa mempertimbangkan efek domino dari diberlakukannya Perda, Perwal/Perbup tentang PBB dan BPHTB yang cenderung berakibat membuat dan menyebabkan harga tanah dan bangunan di daerah melonjak tinggi.
Maka hal ini sama saja dengan “membunuh” hak masyarakat yang berpenghasilan rendah untuk mendapatkan tempat tinggal layak huni. Ini akan menjadi sekedar impian belaka bagi mereka. Fatalnya lagi, Perda, Perwal/Perbub yang mengatur tentang PBB dan BPHTB yang dibuat justru menjadi biang melonjaknya harga tanah pada setiap daerah dan akan bertentangan dengan kebijakan pemerintah pusat yang sekarang sedang gencar memprioritaskan kepemilikan rumah sederhana dan rumah sangat sederhana bagi masyarakat berpenghasilan rendah, baik dengan pemberian subsidi, maupun keringanan PPH.
Penulis adalah Ketua Pengurus Daerah Bengkulu Ikatan Notaris Indonesia dan IPPAT
